最近一年在看武汉的房子，新房老房都看了，感觉新房都不喜欢，1 是户型不好，边户被挡，中间户要不有连廊要不不通透，2 是多是超高层，电梯等待时间长，住户多，消防隐患大，3 是得房率低，公摊大于 25%。 想买总高 12 层以下的洋楼，但是这种只有郊区有新房，市中心倒是有老破大，纯板楼，户型符合要求，但是一旦买了就不能转手，小区第一批住户陆续搬走，很多都是租户，物业也服务不好，车位不够，楼梯、管道线路老化。 很多身边同事朋友都选择了新房次新房，没人选择老房子，老房子这么不受待见吗？新房子又是超高层，公摊又大，住着真的舒服吗？
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89 replies • 2022-08-16 10:07:45 +08:00
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seres Jul 5, 2022
自住可以买，就是将来换房找接盘的很难
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murmur Jul 5, 2022  2
武汉没必要，老房子也就仅限于北上广深杭这样的中心区域
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Leviathann Jul 5, 2022 3
给老逼登们接盘显然是更让人反感的
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rpish Jul 5, 2022 via Android
所以 op 是比较完优缺点后，想听听高层住户的体验，再拿定主意？
建议租房体验一下，不着急买房的话。 |
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PinkStarrySky Jul 5, 2022 1
老房子时间长了, 转手卖, 买家贷款额度都是问题, 你可要考虑好了.
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Zeonjl Jul 5, 2022 via iPhone
太老当然不能买啦，除非铁定有人接盘重建或者很便宜
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RedBeanIce Jul 5, 2022 via iPhone
谨记这段时间别买期房。
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keepeye Jul 5, 2022
区区公摊跟老破小区的缺点比起来，你自己衡量一下吧，房子买来是居住的，小区环境更重要
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POPOEVER Jul 5, 2022
凡是都有取舍，看你自己的需求
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superchrisliu Jul 5, 2022
@SimleCp 买家贷款额度都是问题 这个是什么意思
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awsx Jul 5, 2022 1
@superchrisliu 房龄超过 N 年的，银行会要求贷款期限不能超过 M 年 具体数字记不清了
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RyanLin1995 Jul 5, 2022 1
@superchrisliu 银行对超过 15/20 年的房子做抵押放贷是很谨慎的
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lakehylia Jul 5, 2022
问学位，没有学位或者学位很差的不要买。
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Timefly Jul 5, 2022
没有洋房吗？ 有的小区会有洋房，10 层左右，价格也会贵一点
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xtinput Jul 5, 2022
这标题看着别扭
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southsala Jul 5, 2022
小区群里每天都有人在骂 下水道堵了
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MillerD Jul 5, 2022
我 17 年在成都买的南 2.5 环 02 年老房子哈哈哈 没电梯那种。也算是接盘了吧。
说真的我还挺喜欢的 不管去哪儿都近，物业也很负责。但是女朋友嫌弃的不行。 老房子当然问题是一大堆，不列举了 总之该有的问题都有。16-17 年购房条件动辄全款 爸妈看了几个新盘 总感觉进楼像是住监狱 |
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liudongdd Jul 5, 2022
个人建议预算充足还是去乡下买联排去吧，可能总房价比市区 100 平方都便宜，感觉未来也就这个能抗房市下跌，现在的高层未来太难脱手了，新房如此更何况老房。
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yexiao117 Jul 5, 2022
老房子物业不行，就是负分出局，除非是带百分百的好学位，永远都有接盘侠，否则买了车就去 3 环外买新房、次新房吧
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Battle Jul 5, 2022
老房子，小区人车不分离，车位靠抢，要加装电梯也会遇到有业主阻挠，居住体验极差
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xingzhi95 Jul 5, 2022
又是这个问题？我直接把之前的回复贴出来
正好我是武汉的，也在看房，随便说几句给楼主参考。 其实开始的时候还会纠结市区的老破小跟郊区的远大新（这里的老破小指的是没有学区的老破小，有学区的老破小也是天价），后来感觉在武汉的话还是新房好一点。 现在房子除了居住外最重要的属性就是学区，老破小舒适程度一般大多人车不分流，再说武汉，因为武汉落户门槛较低，不像北京上海的老破小有上车盘属性，是大学生就可以落集体户。而且入学讲究人户合一，如果是集体户口，则是由教育局统筹安排入学，好的学校是很难被统筹的，一般被统筹的是一般或者比较差的学区。也就是说一般的老破小的学区跟统筹入学的差不多 这里也是具体事务具体分析，老破小可能有一个稳定的普通学区，统筹就是未知情况了。其次因为银行的贷款限制，老破小后期可能会不好出手。 而且老破小比新房有太多选择空间是因为老破小实在是太多，而且很多老破小想租都租不出去，维护的很好的老破小在武汉是极少的，实在想买可以先在老破小租住一段时间，如果一个短时间都难以忍受的房子怎么住很久呢？ 远大新的缺点就是有可能无法顺利交房 结论：买二手次新 |
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bug403 Jul 5, 2022
老房子不受待见肯定是有理由的。
人，，刚需新房大多数是同一年龄区间的人，，，沟通问题大概率简单点，，。老房子，遇上老流氓的几率比较大，真的难受，，尤其是大多数老房子的物业不是那么给力，，你能想象楼道里放垃圾，放臭了的情况吗？ 房子，房子也是商品，时间旧了，也会有损耗，，各种小问题开始出现，，管道，电线线材的质量，，， 电梯，，年轻的时候电梯真的没那么重要，就是你父母来的时候，爬楼梯比较费劲。 物业，，房子的新旧和物业有很大关系，物业及格的话，小区会新一些，，没有物业的话，你能想象，楼梯里边堆满老大爷的纸箱子吗？各种小动物横行。。。 以前租住在市区老小区的五楼，换地方住，从五楼搬下来东西花了一个半小时，搬到一个有电梯的小区，搬上去花了 20 分钟。 市区也有不错的老小区，，但是不错的小区真不多了！ |
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FG4084 OP @Leviathann 是的 再降 100W 他们都是赚的
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FG4084 OP @RedBeanIce 看都不去看
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fredli Jul 5, 2022
老破小优点就是地段（学区）和总价，缺点就是停车和楼梯，看预算和偏好
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FG4084 OP @xingzhi95 我看上的是积玉桥的一个小区，位置还可以，户型 150 左右，不完全算老破小，然后我只想买洋房，这样新小区就都在东西湖、新洲、盘龙城，上班太远了。
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wtdd Jul 5, 2022
老房子除了贷款的资金硬限制，其他问题都没什么不能改造或不能忍的，为了学区住鸽子笼的都有
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18k Jul 5, 2022
一旦买了就不能转手，这个是为啥
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FG4084 OP @18k 指的是 20 年的老房子，一旦接手再想转手，1 是选择买老房子的人不多，2 是银行放贷有限制，3 是住个几年后房子的状况会更糟糕。基本等于接盘。
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xu45525584 Jul 5, 2022
房子保质期最多 30 年左右，30 年往后，漏水的漏水，老化的老化，总之 买新房！ 非必要不卖二手
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btv2bt Jul 5, 2022
老房子真的只有北上更有买家…
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vain Jul 5, 2022
@FG4084 没有，我原来上学时去汉阳门玩的时候，那时候江边道路还很差的时候这个小区就在那了。这个小区那时就很出名了，原因是它大门前有一栋白色的钟楼建筑，当时来说也很高端大气的感觉，当时我都能很明显的看到它。说起来，也是比较早的一个高端小区了。当时开盘的价格算高的了。
我有个大学同学住在那附近，他说这个小区的居民很强势，小区一角有个很大的旧厂房，开发商想拆了它改建超市，被小区居民反对，二十年了都还在那没拆掉。总体来说，貌似小区的环境还过得去（疫情前一年汉马的时候过去玩，那个白色钟楼还是老样子，说明小区保养还可以？） 另外我不知道这个小区有没有中华路小学的学区，隔壁金都汉宫听说就有。 |
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newmlp Jul 5, 2022
能买啊，为啥不能买，各人有各人的需求，按自己需求来就行
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zamaojava Jul 5, 2022
老房子银行不给贷款？杭州市区，90 年的，现在银行还是给贷款啊。
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akilawu Jul 5, 2022
说个我们家族总结的建议，买房有条件的话尽量买公务员小区，可能贵一点，但是后续几十年的长期住宅权益都非常有保障
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Takizawa Jul 5, 2022 via Android
坐标广州，体制内工作，自己单位有幼儿园小学和对口直升中学，没有学位压力。最近想了很多买房的事，现在就准备在边区上个 120w 左右的小三房，公积金贷款，其他用现金付款。这样自己的工资都可以活的很潇洒，没有压力，也不想硬上车背着几百万贷款一辈子。
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CrossEntropy Jul 5, 2022
老破小最大的问题还是人文问题。小区基本都是土著（无恶意，得天独厚优势的土著，还在老破小里居住，要么过于老实木讷、要么某一性格有重大缺憾，不仅北上广，哪里都是）、老人比例大、楼道里容易摆放“珍贵家当”、为了省钱夏天不开空调敞开门比较吵闹、动不动找事物业费经常欠缴。
这些问题，任何人凭借一己之力都解决不了。 |
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SiuRayyy Jul 5, 2022
@RedBeanIce 怎么说
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rockddd Jul 5, 2022
同武汉，去年年初纠结过二环内买二手还是二环外买新房。后来选择了新房，直接买了万科，最起码物业好点住起来舒心一些。
打算等以后结婚有小孩就搬家，到时候再考虑学区的问题 |
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Takizawa Jul 5, 2022 via Android
@Eagleyes 当然有了。但是这个不能一概而论，老机构的公务员主要是老城区住，新成立的机构在城外郊区的很多，这些年轻的主要在郊区，例如黄埔。
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panlatent Jul 6, 2022
尽量新房或次新房呗，真老破小的话不到万不得已应该没人爱住。 老一点其他条件尚可的话倒是可以考虑。
“超高层，公摊大，有连廊，不通透，户型不好 “ 等等这些缺点一般都是摆在明面上的，属于虽然不好但我也知道，买了等于认了。 老小区很多问题看不见摸不着，但有很大概率会出现，而且不一定是你认了就行了。 |
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signalyc Jul 6, 2022
一些高大上“单位”的老房子，环境还是不错的
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balaWgc Jul 6, 2022
老破小真的会碰到老流氓，最近被一个老无赖诬陷，持刀恐吓我，整的我搬家了。车位什么的也基本靠抢，公共空间也基本没有，能忍受这些就买
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PinkStarrySky Jul 6, 2022
@EricJia 我选汉阳四新.
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onionKnight888 Jul 6, 2022
@zamaojava 房龄+贷款年限不超过 xx 年，具体得看各地政策
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xz410236056 Jul 6, 2022
@seres #1 可以个屁。。你一看就没住过真·老房子。北京 7 80 年代建成那批真老房子，住着那叫一个难受。很多住房功能都不存在了，单纯就是个金融属性。房子隔音差，漏水、布局结构不合理等等问题
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raptor Jul 6, 2022
新房老房各买一套感受一下，把不喜欢的再卖掉就是了
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ljt1997 Jul 6, 2022 via Android
有钱买房子，不如 run
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loryyang Jul 6, 2022
基本赞同你说的，电梯房得房率确实低不少，然后高层电梯进出很不方便。户型这个不清楚，照理说新房子也有户型好的
我是 2000 年左右的房子，也算是老房子了。这种房子好处就是生活非常便利，边上啥都有，交通便利。不过我们这边是学区房，租客其实不多，好多都是买了孩子读书自住。真的出租的一般是买的房子太小了，租附近更大一点的房子 而房屋质量的问题，我倒是觉得，现在的新房，质量怕也不咋样吧？ 最后是保值的问题，我买房目的是自住和学区，又不是为了赚钱，不考虑那么多。如果想赚钱，那有钱了再投资地段好一些的新房呗 |
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loryyang Jul 6, 2022
但是 70 、80 年代的房子不建议买。接近五十年，等你想出手的时候，几乎就没办法贷款了。而现在这种行情，拆迁应该是很难了，即使拆了，也赔不了多少
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seres Jul 6, 2022
@xz410236056
北医三院家属院住过两年，70 年的房子，烂是真的烂，但也真贵 有一说一，大部分老破小堪称垃圾，某些单位的老房子还是不错的，超高得房率+养护得当+位置极佳+配套齐全 而且，现在的超高层将来的下场可能比老破小还惨 |
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xz410236056 Jul 6, 2022
@seres #68 城里的老房子衙门上还给出钱维护一下，位置也好，五环外那些 7 80 年代的老房子，那真是折磨，不过价格也是很便宜的。
“而且，现在的超高层将来的下场可能比老破小还惨” 我也认同这个观点，所以只能不断换房子，或者出钱维护。 |
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tutu2000 Jul 6, 2022
别买高层，别买期房，房龄 15 年以内的可以买
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woyao Jul 6, 2022
疫情前，去武汉出差过好几次。
走在路上，看着路边那高楼林立，让我有一种恍惚到了香港的感觉。 |
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Cmdhelp Jul 6, 2022
只能建议 别撬太高杠杆，自己住着舒服就行
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vain Jul 6, 2022
@woyao 2019 年的时候，全球超高层建筑（ 150 米以上）数量排行榜上，武汉排第 7
武汉有很多 40 层，50 层，甚至是 60 层的住宅楼。 不客气的说，这些大部分就是未来十年二十年的高层贫民窟。 |
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vue666 Jul 6, 2022 via Android
之前 b 站看到过说以后不给盖高层建筑，以前的高层以后没人维护了，也不好拆，因为赔偿要很多钱，所以过个几十年估计变危楼只能修修补补了，优先也拆低楼层的，所以买房先考虑低楼层，如果旧的老楼是低楼层，低端又好，完全可以考虑
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FG4084 OP @vue666 也看到了这个视频，武汉已经有很多 20 年的高层建筑缺乏维护的例子了，对照国外，超高层都是需要巨额物业费来维护，国内物业费还没高到这个程度。
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vain Jul 6, 2022 1
@FG4084 to OP
你正在考虑的区域刚好是我还算熟悉的地方。昨晚和老同学闲聊时提到了这事，同学告诉我说。蓝湾小区的物业和居民素质还是可以的，不过最近一段时间他在自己小区停车时，收到过好多次别人塞车上的特价二手房小广告，其中就有一套特价二手房是蓝湾的，说是 152 平米只卖 258 万。说不定就是你看中的呢? 说起来，昨晚闲来无事，我在链家上研究了一会。基于我个人的认知和理财观点，我给你郑重提一个建议吧。 首先，假设你打算买的这套房总价是 250 万。 如果你贷款，首付三成以后，你还需要贷款本金 175 万。这里就算你贷款利率只有 4%，那么每年你需要付出的房贷利率大约是 70000 元。 如果你全款，你要支付 250 万。以保守的收益率 3%来算，每年你已付出的卖房款潜在的收益损失是 75000 元。 我大致找了一个地方，大概就在你看中的小区两站地铁的地方，绿地金融城范围内的一个小区，它叫“海珀御观” 这个小区是 2020 年底交房的新小区，小区属于准豪宅 /高端小区，交付的都是带地暖和中央空调的精装房。小区在售的二手房，最小面积也要总价 400 万以上。因为小区是高端精装房，而且当年也有不少投资客买入，所以小区有很多整租房。目前能找到的信息，一套 140 平米的中高层望长江的精装房，一个月租金 6000 即可拿下，一年租金约 72000 元。 那么，我建议你放弃买房，而是在类似这样的小区整租一套作为居住使用。 这样做的好处： 获得同样便利的交通和市区环境。 更佳的居住体验。 保住了买房本金的流动性，确保了未来生活的更大灵活性，更能应付各种不确定事件。 仅需消耗买房本金的利息费用就能覆盖房租成本，现金流无虞。 这样做的坏处： 没有学区。 不能享受未来确定没有的房价上涨红利。 钱留在手里可能手痒乱花；可能投错地方全没了，也可能一不小心存进荷兰银行换来一堆红马。 |
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bug403 Jul 6, 2022
@FG4084 #78 其实不用想太多吧，高层不都是刚需吗？ 20 年后的事情，20 年后再考虑吧，没准 20 年后移民其他星球了，，，万一二十年后机器人大爆发，，高层维护可能也就不是那么大的问题，，城市现在基本上都是高层吧，，这么多楼，也算是个生意，市场巨大，肯定不会成为贫民窟的，，，贫民是没有窟的！
高层==未来贫民窟，不知道是哪个自媒体说的，一听好像很有道理，但用现在的技术去静止的预测未来，，本身就很无脑，，，， 如果住高层的都是贫民窟，，那中国的社会中流砥柱，是不是有点惨了！！！ |
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happinessnch Jul 6, 2022 1
@vain 高层还要看是哪里的高层，缺少物业维护的小区，不管高矮最后都会有居住问题，
如果说低层维护相对好一点点，那也只是好一点点，如果说底层相对容易拆迁，也只是容易那么一点点。 重要的是你的房子是否在一个有规划或者有价值的区域里，才能解决根本问题， 这与是否高层没有根本关联，最重要的还是 location, location, location 。 如果只关注层高带来的负面影响，这只是二十几层和四十几层比哪个更惨，其实都挺惨。 |
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glfpes Jul 6, 2022
其实你钱就那些，买不买是你的事，看你喜欢什么更多一些
你喜欢环境，那就去郊区住，郊区便宜 你喜欢交通方便，那就去市区住，买个老房子 你若全都想要，那就换个差一点的城市 |
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glfpes Jul 6, 2022
而且 [老房子] ， [郊区] 这种标签，实际上没有一点用。
每一个房子都是不一样的，这个交易可能是你人生最大的交易，你得花时间走路查询 在这个帖子，你得到的信息是廉价，无用，且有误导的毒信息，对决策没用 |
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FG4084 OP @vain 感谢，我也想着租房，但是面临三个问题，1 、租房毕竟不是自己家，很多大件家电不想添置，除非确定长租； 2 、现金放在手上没有投资渠道，不想担风险，只能选择银行死期； 3 、中国最古老的传统，结婚需要买房，虽然女朋友同意租房，但她父母不同意。
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vain Jul 7, 2022 1
@FG4084 你可以再找一找，我提供的精装房源里面也有带家具家电的。
而且，现在这个年代，很多大家电都很便宜了，真正贵的反而是随身的电子产品，这些搬家还不好办吗？ 如果你慎重考虑投资渠道，我推荐一个： 想办法换外汇出去，买东京的 23 区的公寓。可以等一等，大概等日元汇率接近 150 时出手。 一套常见的东京 23 区 20 平以内的公寓大概 1000-1200 万日币可拿下，合人民币大约 50 多万，只需要 7-8 万的美元额度，两三个想点办法还是可以出去的。 这个的好处是东京的房产流动性好，你可以从买一套开始，初始金额不大，而且收益还可以（如果房子买得好，年化收益甚至有 6%） |
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montaus Jul 9, 2022 via Android
@vain 专门登录给 vain 点赞，我觉得 vain 的建议是最明智。投资选日本，住选租。这种做法在根本上解决了对体制不信任的问题。体制不好的地方，不管买房存款基本没有任何保障，体制好可靠性高一些。
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FG4084 OP 准备买老房子了，公园地产
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