2020 年买的恒大期房，2023 年 7 月交房，中途的各种烂尾风险、闹事、验房质量问题等不提。
交房后物业费 3 块一平（执行比标准是五级服务标准），但是自我感觉服务质量与价格及其不匹配，因此欠了 3000 左右的物业费一直没缴过。
同批业主也有很多因为服务质量问题没有缴费直接入住的，现在物业给没有缴纳的业主们发律师函，要集体起诉我们，声称要收 2000 的违约金，请问我们目前应该怎么做？
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Supplement 1 · Jun 11, 2024
找物业经理沟通了一下，他给我们发了个同一小区另一期业主的法院判决书，最终判决结果也是欠多少缴多少，法院也没有允许收违约金
Supplement 2 · Jun 11, 2024
感谢大家评论，我都看完了，大概感想是这样的：
1. 这件事情无论如何业主都是弱势方，如果业主摆烂不交，不接受协商调解，最终结果大概率是该补缴补缴，违约金、失信、限高啥的都是唬人的。
2. 即便业主请律师，搜集证据，付出大量的精力和时间，最终最好的结果大概率是打折或免除一部分。想通过成立业委会、街道等实现更换物业的难度更高，可执行性更差。只适合有闲有时间不怕折腾的人
3. 对于物业公司，由于物业合同肯定是偏向物业一方的，即便打官司最终肯定不会亏到哪里去，物业也就是吃定了业主付出的精力和时间与收获不成正比。站在他们角度可以总结成："买的没有卖的精"和"欺软怕硬"
1. 这件事情无论如何业主都是弱势方，如果业主摆烂不交，不接受协商调解，最终结果大概率是该补缴补缴，违约金、失信、限高啥的都是唬人的。
2. 即便业主请律师，搜集证据，付出大量的精力和时间，最终最好的结果大概率是打折或免除一部分。想通过成立业委会、街道等实现更换物业的难度更高，可执行性更差。只适合有闲有时间不怕折腾的人
3. 对于物业公司，由于物业合同肯定是偏向物业一方的，即便打官司最终肯定不会亏到哪里去，物业也就是吃定了业主付出的精力和时间与收获不成正比。站在他们角度可以总结成："买的没有卖的精"和"欺软怕硬"
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hihihihihi Jun 11, 2024
我之前买的万科的小区，物业是当时试点的，我觉得做的很好，都按时交物业费。 后来总有人挑刺，拖延缴费，最后搞了业主委员会，把物业赶走了， 最后负责的人估计也有位自己谋福利的，请来的人肯定又不如万科这样的大公司， 最后就是一个恶性循环， 实在是乌合之众。。。 后来我就把房子卖了搬走了。
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xing666 Jun 11, 2024
我去年同被起诉，开庭当场法官调解，我提交了很多证据，法官明说了即使判决也是九折交物业费，物业的底线就是九折，最终九折交了物业费，调解成功。
这事儿本身业主就是弱势方，违反了合同法的，别想着打赢官司，没必要浪费那些时间和精力，最好的方法就是按时交物业费，去物业办公室交，和他们打好关系，他们服务好自己就行了 |
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LAMBO Jun 11, 2024
相同经历，不过已经 3 年了，目前还没开庭。期间多次谈打折，折扣力度达不到一致，目前还拖着在，没有任何进展
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dudubaba Jun 11, 2024
我们都两年没交了，诉求不解决交什么？律师函也发了，但是没鸟用的。
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keenkiller Jun 11, 2024
收集证据，打官司就要求少缴一部分
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Dwayne Jun 11, 2024
- 法院一般不会支持违约金的
- “物业也就是吃定了业主付出的精力和时间与收获不成正比”，物业起诉也挺麻烦的，法院也不爱接这些案子 - 最多的情况是直接交了就不起诉了，或者协商打折处理 |
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dream7758522 Jun 11, 2024 via Android
同款事情，该交的你还是要交的，但你觉得物业费高了，你可以反诉物业公司要求退还或者减免物业费。最后还是乖乖的交了
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erwin985211 Jun 11, 2024
先问你住了没，如果已经入住没有任何理由不缴物业费。你是二线城市吗，二线以上 3 块钱算便宜了吧
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Fooooo0 Jun 11, 2024
收集证据，然后准备应诉就行了，我就去上过庭，只要你们有正当理由，法官一般不会判缴违约金的。
如果实在害怕，开庭前把欠的物业费缴清就行。 |
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ccc008 Jun 11, 2024
光拖欠没意义的，你平时要收集物业服务不到位的证据。不然上法庭还是得交。我这里前物业公司退场的时候，我没交最后一年的物业费，因为他合同写了每年公示能耗费用，但是他在的这几年重来没有公示过，到法院，法院都不支持物业公司。
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OWLS Jun 11, 2024
中国的物业很奇葩
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asasjajsajsd Jun 11, 2024
怕个屁，我们小区成立业委会了，物业换了，旧物业给我发催缴通知书了，我扔在桌子上了，没踩
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jkfadsljlasdgs Jun 11, 2024
同问题，看看有啥方案
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lusi1990 Jun 11, 2024 via Android
欠钱的是大爷， 赢了又怎样 。
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Greendays Jun 11, 2024
可能还是住老人多的小区好，老头老太能折腾这个。
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zhoust Jun 11, 2024
@asasjajsajsd "扔到桌子上了"-----那如果是一般人还真就不好踩
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ashong Jun 11, 2024
按规定先交再去诉讼， 一地鸡毛
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CodeGou Jun 11, 2024
先交钱，考察物业好的小区，卖房，买那个物业好的小区。
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ashong Jun 11, 2024
@jadeborner 太真实了， 周遭好几个小区都是这样的结果
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NJAllen Jun 11, 2024
@programApe #32 我家就是南京建邺，小区也换过物业。然后换完物业，物业费涨了，后面服务还是一样烂。业委会的人早卖房走了。现在物业合同都到期了，也没啥办法解决。
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EndlessMemory Jun 11, 2024
无语，还是得业委会联合起来
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chenyu0532 Jun 11, 2024
跟前几年我们小区一样，很多很多业主也欠了好几个月，甚至好几年，万象美多次发短信说要起诉我们。。没人吊他。。不了了之。。。成立业委会换成了龙湖
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yfmir Jun 11, 2024
楼上有人说了，B 站有个叫物业克星的视频可以看看
主要思路就是谁举证谁吃亏，法庭上反诉，说物业没提供合格服务，让举证义务从业主变成物业 法官不同意就是程序错误，让庭审员记录下，然后投诉法官，同时去反诉物业公司 |
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victorc Jun 11, 2024
我对物业的工作不满意，经常喷他们，但是缴物业费这事上，从来不拖欠
你算一下物业的营收，穷的要死，只能雇佣低工作能力，低责任心员工，工作质量越发摆烂。鼓吹不缴物业费的都是烂人，白票你 我更愿意住高物业费的小区 |
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KeYee Jun 11, 2024
如果真的是服务不到位的话那就不交，收到律师函没影响就拖着，本身物业费收缴率也不可能百分百
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hyq777 Jun 11, 2024
1.成立业委会，召开业主大会换掉物业
我们小区 换掉 房开自己的物业后，后来的物业虽然不是很完美，但比前物业好很多了 |
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Features Jun 11, 2024
买房子跟上班一样，人和房子有一个能跑就行
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brader Jun 11, 2024  2
物业费违约金我记得规定最高收取 20%，不要怕，钱不多的。
你就随便收集一点对方服务不到位的证据证明你为什么拒绝交物业费就好了，官司输了，判决下来，有上诉机会的继续上诉，总之拖到法律规定的最后一天，然后判多少该交就交，配合法院，不抗拒执行，没啥事的。 接着以后继续摆烂，想要物业费继续去起诉我吧，将摆烂进行到底。 |
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usauk1998 Jun 11, 2024 via Android
可以打 8 折的，别信物业的人
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pgup Jun 11, 2024
怎么听着比 HOA 还吓人
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S9Yh4wIFsBG7jnE4 Jun 11, 2024
小心黑社会来打你
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AlohaV2 Jun 11, 2024
从出具律师函，到法院决定受理，再过庭前调节，再开庭，OP 可以猜猜要多久:)
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sevenyangcc Jun 11, 2024
去 B 站搜一搜，一大堆人教你怎么治物管。最差最差也就是补交物管费。
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Joker911 Jun 11, 2024
我也正在面临这样的问题，我希望是减免，缴纳 70%，但是物业非常强硬，一分不少，说只要不交，到一定额度就会起诉。我的情况不太一样我把房子给卖掉了，尾款也收到了，现在卡在了需要缴纳物业费，然后物业给新房主过户，但是我的房子一天没住过，我理解减免是合理的，物业不同意现在僵持着
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Jagg3r Jun 11, 2024
抖音上有个博主，叫物业克星，专门搞物业的，可以参考下
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IsA26hN4DcQDS7Z9 Jun 11, 2024
@AlohaV2 #135 从出具律师函，到法院决定受理，再过庭前调节，再开庭，OP 可以猜猜要多久:)
简易程序，一审终审制，调解不成当庭转立案，当天审结，隔天基本就出判决了。 司法实践上，不交物业费除非物业有重大过错，否则都是判业主输，再多付 1000 的律师费。 |
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chenstor Jun 11, 2024
最终结果就是你得交，我都诉到中院了，一样败下来。毕竟，这企业是纳税大户，只有大规模的群体诉讼才可能引起一些重视，否则都是……
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chouyee Jun 11, 2024
物业费标准对应具体的某项服务，多收集证据，拍照带水印。
应诉的时候针对每条物业是否达到标准，如果达不到就请求减少物业费。 |
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chouyee Jun 11, 2024
物业费每项都对应了收费标准，3 块已经很高了，物业基本达不到，多收集证据，起诉你们就应诉，然后诉求降低物业标准，然后交钱就行。没必要请律师，律师费用并不便宜
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kingwang Jun 11, 2024
这种帖子的归宿就是水深火热，强国一切的问题都会指向那个东西
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lazypu Jun 11, 2024
我这里 18 线小地方, 1.8 一平, 也是恒大的, 卧槽
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ibiza Jun 11, 2024
我就法律行的，你怕你就输了
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dexlee2020 Jun 11, 2024
@quainter 那可不是哦，我亲戚在深圳的小区，原开发商物业非常垃圾，只拿钱不干活，小区差得要死，房子都卖不出去。
有几个头铁的业主，里面有自己开公司，有商铺的老板，律师，财务的，非常有空，坚持不懈三年多成立了业委会，在业委会的努力下，把原物业赶走，换新的国企，长城物业，服务简直是提升十倍以上：地下停车场 12 年没清洗过，信物特刷得干干净净，小区灯坏了从不更换，晚上黑灯瞎火，现在灯火通明，小区的花园野草比人还高，现在修建得漂漂亮亮的，等等。 当然，原物业不甘心，还在打官司想回来。 |
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alphagao Jun 11, 2024
不用怕，最差也就是拖到最后补上就行了，但是你不交他拿你一点办法没有
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dexlee2020 Jun 11, 2024
@victorc 我现在住的小区，5.4 一平米，算比较贵的吧，小区经常高空抛物，物业说维修基金没有钱，无法安装防高空抛物摄像头，也拒绝安装防雨棚说是住建局不同意这是违建，然后天天出门提心吊胆的，这个问题多次投诉来了公安也没效果。
其次是小区入伙一年多了，电梯和地下停车场手机没信号，所有运营商都没信号，工务署打电话来说，根据最新的规定室分需要开发商和物业来承担，而他们都不愿意承担，预计可能要年底才有可能改善。 所以物业费贵，并不一定服务就好，国家在物业这方面的法制相当的不健全，偏向物业，业主非常弱势！ |
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saranz Jun 11, 2024
法律上你确实应该交，但你可以通过上访、投述等方式迫胁物业给你减免。
但最实际的方式还是你们得主动的成立业主委员会，没有业主委员会，一切就是开发商说了算。有了业委会后，你们才可以对自己的小区实施管理，才有资本和物业进行谈判。 |
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reHuo Jun 11, 2024
没啥事 不要慌
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EVJohn Jun 11, 2024 2
B 站有个 up 主叫物业克星，里面大致有几个思路，让法院判你物业费打折。
从物业费当地收费标准和实际情况对比，找差异点，连续几个月取证：去买一份当天报纸，报纸日期和问题点一起拍照。 突击检查消防控制室，里面无论如何都是需要有两人同时值班。买个记录仪突击抽查。 如果物业申请对于业主的支付令，及时用上面的办法提起异议，这样的话就只能打官司。 打官司请不请律师看你自己，应诉的话感觉也不难。把问题点提交上去就好。 反正就是增大物业的催缴费成本，拖长时间线，法院烦了会找他们沟通的。 |
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daliusu Jun 11, 2024
物业基本必赢，你欠的物业费少不了，但是违约金一般不用缴
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director Jun 11, 2024
你就等着应诉呗 人家打赢了就给他，反正就是磨磨磨
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hicdn Jun 11, 2024 via Android
收集好物业服务不满足合同约定的证据，收到法院传票后反诉物业，按照规定，反诉先审。
也可以收集好证据后，每个人起诉一项，一次来几十上百项诉讼，然后法院为了减轻工作量，会通过行政方式给物业施压解决问题。这个霍炬 |
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hicdn Jun 11, 2024 via Android
接上，这个是霍炬师傅验证并分享过的方法。
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300 Jun 11, 2024
等着吧，我们小区也天天吓唬人
成立业委会街道还搞小心思，安排人就算了，还把时间拖超时解散了 反正不成立我就不交 |
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maigebaoer Jun 11, 2024 via Android
中国人不骗中国人，哎…
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EarthChild Jun 11, 2024
增加物业索要物业费的成本，每起诉一次就给一次。去法院直接不认可物业提供了服务，责任倒置。让物业证明他提供了足额的服务。建议抖音看看 物业克星、由镇南干物业等博主。
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Tezos Jun 11, 2024
物业咋不给你们停水断电？
我就问问 |
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exploreexe Jun 11, 2024
我之前住的小区成立了业主委员会 真把物业给换了
之前的物业是真坑，暖气冬天都不热的，换了以后 总算热一点了。 不要怂 就是干！ 不就是互相折腾么，反正业主买了房，你们不争取权利，就是被坑。 |
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haoduoniaozia Jun 12, 2024
发个律师函就把物业费收上来的话，比送米面油省多了，交个锤子，律师函毛用没有，没遇见过法院解决的，最后都是打折交。
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yiluqingshen Jun 12, 2024
一点都不要慌，按流程应诉就是了，最坏的打算同样是交一样多的物业费。
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8E9aYW8oj31rnbOK Jun 12, 2024
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tho Jun 29, 2024
有些家里有老人的是没有物业费这个意识，
有些人不是物业费不交，他们的人生就是和这个社会对抗：） 没有特别大的矛盾还是交，不然消耗你的精力，得不偿失。 |
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